מחיזור משכנתא

מיחזור משכנתא

מה זה מיחזור משכנתא? למי זה מתאים? כל מה שרציתם לדעת על מיחזור משכנתא.

כידוע, משכנתא היא הלוואה אשר נפרסת על גבי שנים רבות. תנאי הלוואת המשכנתא, נקבעים בהתאם לגובה המשכנתא, ריבית בשוק, משך החזר המשכנתא, כאשר כל זאת נקבע כמובן בהתאם למצבו הפיננסי של נוטל המשכנתא, שמשפיע על גובה ההחזר החודשי. משכנתא זהו הליך בו לוקחים מהבנק משכנתא חדשה עם תנאים חדשים, מסלולים, ריביות ואולי אפילו פריסת שנים שונה ואיתה פורעים את המשכנתא הישנה בעלת התנאים הישנים.

במילים אחרות, לוקחי הלוואת המשכנתא יפסיקו לשלם את אותה המשכנתא בתנאים שנקבעו להם כאשר חתמו על הסכם המשכנתא הראשון, וכעת, את פרעון המשכנתא הישנה הם יבצעו תוך חתימה על משכנתא חדשה, בעלת תנאים שונים כמובן. הליך זה מכונה כאמור, מיחזור משכנתא.

למי זה מתאים?

הסיבה הראשונה לביצוע מיחזור משכנתא, עשויה להיות שינוי במצבו הפיננסי של נוטל הלוואת המשכנתא, כאשר השינוי יכול להיות שינוי לטובה לדוגמא בעת לקיחת המשכנתא החזר החודשי עמד על 3 אלף ₪ וכעת אנחנו מרוויחים יותר ויש באפשרותנו להחזיר יותר כסף כל חודש.

או להיפך- ללווים שמרגישים שהם לא מצליחים לעמוד בהחזרי המשכנתא מומלץ מאוד למחזר אותה לצורך פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר עם תשלומים חודשיים קטנים יותר. הסיבות להיקלעות למצב כזה מקורן (לפחות בחלק ממשקי הבית) בתכנון לא נכון של התקציב המשפחתי או לחילופין תוספת ילדים למשפחה, קיצוצים בשכר, הידרדרות במצב הבריאותי וכיו"ב.

הטבה במצב הכלכלי – מומלץ לבצע מיחזור משכנתא בעקבות קבלה פתאומית של סכום כסף גדול. בין אם מדובר בחיסכון שנפרע, קרן השתלמות שהשתחררה, זכייה בהגרלה, כספי ירושה ועוד. במצב זה כדאי במקרים רבים להחזיר חלק גדול מהמשכנתא מיד, או להקטין את תקופת המשכנתא ולהגדיל את ההחזרים החודשיים.

שינויי הריבית בשוק – אם לקחתם משכנתא שהריביות בה היו בגובה ממוצע של 5% (לדוגמה) וכיום הן עומדות בממוצע על 4%, זו כבר סיבה טובה למחזר את המשכנתא. הדרך לגלות אם הריביות עלו או ירדו מהתקופה שבה נלקחה המשכנתא היא די פשוטה: נכנסים לאתר בנק ישראל ובודקים מה הייתה ריבית הפריים בתקופה שבה ניטלה המשכנתא ומה גובהה היום. במידה והריבית כיום נמוכה יותר, ניתן להסיק מכך שגם ריביות המשכנתא ירדו.

שימוש נפוץ ועמלת פירעון מוקדם:

אחד השימושים הנפוצים למיחזור המשכנתא הוא לצורך הגדלת סכום ההלוואה בכדי לעבור לדירה חדשה וגדולה יותר או לשדרג את הנכס הקיים. הדבר החשוב ביותר בעשיית צעד שכזה הוא לתכנן את המיחזור במבט לעתיד כדי לקחת בחשבון עלייה במדד או עלייה במשכורת, ולשמור על כך שההחזרים החודשיים יהיו עדיין עד שליש מההכנסה הפנויה. במידה ומבקשים תוספת לסכום המשכנתא, תמיד כלכלי יותר להקטין את אחוז המימון וניתן לברר על קיצור תקופת המשכנתא לפי הנחיות בנק ישראל.

בכל מקרה, לפני שמחליטים למחזר את המשכנתא חשוב לבדוק אם במסגרת המשכנתא שנלקחה יש לשלם עמלת פירעון מוקדם (מעין קנס שנדרש לשלם אם רוצים להחזיר את ההלוואה לפני המועד שסוכם בתנאי ההלוואה). אמנם עמלות הפירעון הולכות וקטנות במשך השנים ומעבר לכך הן מתייחסות למסלולי המשכנתאות בעלי הריבית הקבועה (ולא הריבית המשתנה), אך עדיין הן מהוות פרמטר לבדיקה. לכן, יש לבדוק אם מיחזור המשכנתא משתלם למרות עמלת הפירעון המוקדם (שיכולה להגיע לכמה אלפי שקלים), והאם אכן הרווח כתוצאה מהמיחזור עולה על עלות העמלה.

לבסוף, חשוב לציין כי את מיחזור המשכנתא אפשר לעשות בכל בנק, ולאו דווקא בבנק שבו נלקחה ההלוואה המקורית, לכן בבואנו למחזר את המשכנתא מומלץ לעשות סקר שוק בין הבנקים ולבחור בבנק בעל התנאים הטובים ביותר, גם אם הבנק שלכם כביכול יבוא לקראתכם. לפעמים זה אמנם די מתיש אבל בסופו של יום תגלו שחסכתם בדרך הזו סכומים משמעותיים לאורך השנים.